Todas las actividades comerciales que se realizan en España están gravadas con algún tipo de impuesto. Con respecto a los alquileres, bajo algunas circunstancias son aplicables tanto el IVA como el IRPF. Sin embargo, en otros casos quedan exentas estás transacciones de ambos impuestos. En otros casos, solo será necesario pagar el IVA sobre la renta, mientras que quedan exentos del pago del Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas. Por eso, para poder calcular y declarar de forma adecuada ambos impuestos, es necesario comprender bien su funcionamiento. A continuación veremos los pormenores del tema.
Impuestos aplicables en el alquiler de locales.
Existen dos escenarios diferentes con respecto a la renta de locales. En primer lugar, con respecto al IVA (Impuesto al Valor Añadido) los propietarios de locales deberán aplicar la tasa del 21% sobre la renta que figura en el contrato de arrendamiento. Con respecto al IRPF, el arrendatario (la persona que está ocupando el inmueble) deberá practicar la retención del 19% sobre la renta pactada. En este punto cabe destacar que se retiene el porcentaje sin considerar el IVA.
Sin embargo, existen algunas excepciones por las que no se debe practicar la retención en el alquiler de locales. Este es el caso si el arrendador cuenta con varios locales y el valor de los ingresos de los inmuebles arrendados supera los 601.012,10 €. En este supuesto, no se practica retención por concepto del impuesto sobre la renta de personas físicas. Para que esto sea posible el propietario debe entregar al arrendatario un certificado que haya sido expedido por la AEAT. Con este documento se podrá acreditar la razón por la que no se práctican dichas retenciones.
En caso que el arrendador tribute en el IS, por tratarse de una sociedad, entonces el inquilino no podrá practicar retención del IRPF. Sin embargo, se deberá practicar la retención sobre el IS. En vista de las complicaciones al respecto, lo mejor es que, ante cualquier duda, se busque la asesoría de los expertos en el tema, es decir, de abogados especialistas en derecho tributario.
¿Cómo repercutir el IVA en las facturas de alquileres de locales?
De acuerdo a la Dirección General de Tributos, tomando en cuenta la normativa fiscal aplicable, considera que la base imponible del IVA debe aparecer en las facturas, pues se trata de una contraprestación de servicios. En este caso, la Ley 37/1992 del IVA, en su artículo 78, establece que todos los gastos deben formar parte de la base imponible que aparezca en la factura de arrendamiento. Por este motivo, deben incluirse todos los servicios que está pagando el arrendatario, como luz, agua, gastos de la comunidad y servicios de limpieza. Todo lo anterior significa que los pagos de servicios que se realicen también deben estar gravados con el IVA correspondiente. En caso que el propietario de un inmueble haga caso omiso de esta normativa, la AEAT podría proceder a reclamar el pago del IVA y, por supuesto, presentar algún tipo de sanciones en su contra.
Cabe destacar que en las facturas debe aparecer correctamente desglosado los gastos pertinentes. En primer lugar, la factura se realizará a nombre del arrendador y debe incluir en el desglose la base imponible del 21%. Para hacerlo de forma adecuada, es necesario incluir en la factura la base imponible, junto con los gastos.
Con respecto a las retenciones de impuestos, hasta hace poco no había un consenso respecto a lo que debía hacerse. Sin embargo, en tiempos recientes parece que se ha zanjado la cuestión al indicarse que todos los gastos deben ser gravados con el IVA y, al mismo tiempo, practicar una retención sobre el importe. En este caso, el Real Decreto 439/2007 establece que la retención podrá hacerla el arrendador en base a todos los conceptos que resulten a su favor. La retención será aplicable a todos los gastos con el IVA incluido, de acuerdo a los siguientes supuestos:
- Si el arrendatario es persona física con actividades económicas se aplicará una retención en base al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF.
- En caso que sea una persona física sin actividades económicas no podrá aplicarse ningún tipo de retención.
- Para los arrendatarios que son personas jurídicas también se retiene una cantidad designada al IRPF.
Por otro lado, en caso que sea el arrendador sea una persona jurídica, pueden darse varios supuestos que modifican la retención de impuestos:
- Si el arrendatario es persona física con actividad económicas se aplicará el Impuesto sobre Sociedades, IS, porque se producirá la retención.
- Por otro lado, si el arrendatario es persona física sin actividades económicas no aplica ninguna retención, pues no está obligado a presentar declaraciones.
- En caso que el arrendatario sea una persona, se aplicará de igual manera la retención aplicada al IS.
Impuestos aplicables en el alquiler de vivienda.
En caso que el mueble en cuestión se haya arrendado para usarse como residencia habitual, no aplica el pago del IVA y del IRPF. Esto es aplicable tanto para el arrendador como para el arrendatario. Sin embargo, si en la vivienda se realiza una actividad empresarial o profesional deberá gravarse la renta con el IVA correspondiente.
Por último, es importante mencionar una resolución del Tribunal económico-administrativo central, TEAC, del 15/12/2016, referente a la exención del IVA en el caso de viviendas arrendadas por personas jurídicas. Sin embargo, para que esto sea posible en el contrato de arrendamiento debe figurar una persona física como inquilino. Además deberá constar una prohibición para ceder o subarrendar a terceros la vivienda. En este supuesto, se podría solicitar dicha exención. Sin embargo, aún existen muchos detalles que se prestan a diferentes interpretaciones, por lo que habrá que esperar ver la resolución de otros tribunales al respecto. Por el momento, lo recomendable es continuar con la práctica habitual.
En cualquier caso, para determinar cuál es el mejor proceder lo mejor es asesorarse con abogados expertos en derecho tributario. Así evitarás problemas fiscales por el impago de las obligaciones tributarias adquiridas con Hacienda.